总分5分长租公寓抗风险级别能得几分？

　　对绝大多数行业都是一次不小的冲击，对长租公寓行业同样带来了一次“大洗牌”。

　　本文主要论述新冠疫情后行业受冲击及复苏的情况、B端与C端的差异，并对后续常态化防控给予建议，选取风险分析的专题介绍公寓行业抗风险的策略之一。

　　疫情对长租公寓市场的冲击是脉冲式的，到2020年第三季度末即实现复苏，好于绝大多数类地产行业。

　　过去的三、四年，相信每一位长租公寓圈内人都有过类似的经历——向股东、投资人路演完长租公寓的美好未来之后，总会被问到“公寓这个投资收益率也太低轴承垫圈，和办公、商业都不能比啊”；我们通常一笑而过：“那是因为居住的需求更刚需，长租公寓的投资稳定性更高”。新冠疫情给了长租公寓一次证明的机会。

　　绝大部分行业龙头在疫情最严重的3-5月，依然能有70%-90%的出租率，相对商业的门可罗雀和办公楼的大面积退租潮，抗风险能力凸显。时至今日，同样提供居住功能的酒店业正在从疫情中逐渐恢复，而长租公寓可以说已经提前半年完成了复苏，这个复苏的时间差是对行业抗风险能力最好的佐证，过去一年，我们也见证了一批经济型酒店门店转型长租公寓的案例。

　　ToB和ToC业务脉冲响应时间不同,对比下降节点和复苏节点、蓝领公寓比长租公寓均晚一个季度。

　　两类业务的脉冲周期均为约6个月，但To B业务下降和回升均比To C业务晚约3个月。实际在疫情最严峻的春节后，白领公寓出现了租客返工流量大幅降低的现象，而蓝领公寓的企业客户更多的在与我们商讨如何加强公寓内的疫情防控，致力于通过公寓运营商的力量，确保雇员的安全、健康。从业务端思考，主要源于企业相对于个人抗风险能力更强、决策周期更长、更换租住场地的成本也更高。同样的脉冲下降时间，在疫情复苏后，企业对市场向好的判断到落实为举措也相对个人更谨慎。

　　复苏的速度城市间差异巨大。把时钟拨回到去年夏天，上海的同事已经摘下了口罩到处玩耍，北京的朋友依然严阵以待。从宏观住宅租赁市场的价格和供给量可以看出齿顶高，不同城市的复苏速度不尽相同，这不光来自于城市间的防控差异，也受到单点疫情事件这一偶然因素影响购物篮。

　　■对区块/门店进行分级，通过大数据分析总结疫情冲击程度的差异，为未来常态化疫情防控制定分级策略

　　不同微观区域，受疫情影响和恢复速度存在差异。通过集团定期的全国性闭门会议，分析区域、城市间的差距，发现各个城市受疫情影响的周期几乎都有时间上的差异，并且同一个城市中受疫情影响的差异也非常大，最终导致了门店的出租率和房价复苏速度各不相同。

　　魔方研究院尝试分析原因，发现要素过多，最终决定先通过大数据分析提炼相关性，跳过“因”，先求“果”。闭门会议头脑风暴了门店受疫情影响的大小的决定性因素：流动人口的占比；周边产业受疫情影响程度；周边人群的购买力和抗风险能力；二次突发疫情对区域的封闭；当地的行政能力；当地的管控压力。魔方集团研究院通过大数据分析，绕过因果关系，只分析相关性，寻找线索。

　　波动度是评估区块间受疫情影响差异的显著结果指标。鉴于租住人群的消费习惯，我们将样本城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京）划分为1.5km-3km的半径的区域，六个城市合计划分成783个区域，对疫情最严重的3-6月的房价和供给量持续关注（此处的房价和供给量为民宅租赁市场的房价和供给量），形成外部数据；再聚焦六个城市中数据有效性较高的魔方公寓106家叶栅，汇总出租率、房价等信息，形成内部数据。通过内外部数据的回归分析、方差分析，发现区域供给量波动度与门店出租率存在显著统计学结论，可用于评估区域/门店的抗疫情影响能力。

　　从实际情况分析，也能体现波动度作为“指针”的显著性。如价格较高的市中心区域和价格较低的城郊区域，受疫情影响最严重，波动度较高；相对的价格居中的区域则受疫情影响较小。从客群调研中我们也发现类似的结论，部分租客会因为疫情导致收入下降，进而选择从市中心外迁到中环附近地铁沿线居住，降低租房成本。以上海为例，波动度最稳定即受疫情影响最小的行政区是杨浦区、普陀区等租房价格居中的区域。（add-热力图）

　　白领公寓的波动度预警线%（CV-S），低于预警线的低风险门店未来在疫情再次发生后可以执行比高风险门店更市场化的运营策略，发挥抗风险能力。将波动度和魔方集团白领公寓数据进行交叉分析，寻找到波动度的预警线。通过方差分析发现显著性（P-value=0.039）的预警线%，识别出抗风险能力弱的区域和对应的门店。以魔方的数据来看，抗风险能力弱的区域相比其他区域出租率下降约5%。而抗风险能力较高的区域受疫情冲击2个月内即能复苏到冲击前。

　　■ 通过房价波动度和供给量波动度摩擦损失，对区块分级，抗风险能力最强的AA级区域及次之的A级区域，指导拓展和运营制定精细化管理策略。

　　■ 如，针对AA级区域的公寓，经营者需抱有充分的信心滑柱，减少折扣与优惠；针对B、C等抗风险能力较差的区域，可以根据具体的风险情况与门店实际经营情况给予营销与促销活动。返回搜狐，查看更多

　　魔方研究院是魔方生活服务集团设立的独立团队，核心成员不仅拥有多年长租公寓运营管理经验，且有麦肯锡等知名咨询公司履历。基于十余年行业实践积累，依托魔方生活APP及业内领先的魔方OMS交易系统的海量真实租房数据，丰富的租房场景及全人群覆盖产品线，结合一系列市场调研数据，魔方研究院将不断发掘行业规律，提升自身科学管理能力；并秉承“赋能·共生”的理念空白图，践行社会责任，致力于为政府部门、行业协会、投资机构、合作伙伴、业内同行等提供内容丰富的市场讯息及敏锐的趋势洞察，定期输出行业观点，分享实践经验，引领行业未来。

　　魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场的行业创造者之一，是目前规模领先的“连锁长租公寓”运营商。业务覆盖北上广深等35个主要城市，以多款公寓产品切入租赁领域的细分市场，以出色的运营能力为精英人士、城市白领、创业青年、基层员工等全人群提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。

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